Невзирая на то, что имущественный вычет введен в 2013 году и мы о нем регулярно говорим, до сих пор остается много вопросов. К тому же в налоговое законодательство регулярно вносят изменения, поэтому давайте «на апельсинах» разберем, что из себя представляет имущественный вычет в 2017 году при операциях с недвижимостью. Что такое имущественный вычет? Имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) - это возможность вернуть или не уплачивать налог при продаже или покупке имущества в ситуациях, четко ограниченных законом. Самый распространённый пример - при покупке недвижимости, Вы можете получить имущественный налоговый вычет и вернуть подоходные налоги (НДФЛ). - Имущественный вычет может уменьшить Вашу налогооблагаемую базу при продаже жилой недвижимости - - Имущественный вычет вернет Вам подоходный налог, оплаченный по ставке 13%, при покупке недвижимости, исходя из суммы понесенных вами расходов, но не более 2 млн. руб. - Имущественный вычет вернет Вам подоходный налог, оплаченный по ставке 13%, исходя из расходов на выплату процентов по кредиту с целью приобретения жилой недвижимости, а также при перекредитовании таких кредитов (погашению новым займом), но в пределе 3 млн. руб. По кредитам, полученным до 2014 года имущественный вычет на кредиты (рефинансирование), погашения процентов по ним предоставляется без ограничения суммы. В каких случаях предоставляется имущественный вычет при отчуждении недвижимости? 1) В случае возмездного отчуждения жилой недвижимости, которая находилась в собственности более трех/пяти лет (минимальный срок владения)*, имущественный вычет предоставляется в сумме всей стоимости недвижимости, т.е. НДФЛ с полученной стоимости гражданин не платит. *Для жилой недвижимости, приобретенной собственником до 1 января 2016 г., минимальный срок владения составит три года. После 01 января 2016 г. минимальный срок владения три года составит лишь для недвижимости, полученной в наследство/ дар от близкого родственника, или путем приватизации, а для всех остальных сделок минимальный срок владения будет пять лет. 2) В случае возмездного отчуждения жилой недвижимости, которая находилась в собственности менее трех/пяти лет, имущественный (стандартный) вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей, т.е. НДФЛ гражданин платит с разницы между ценой сделки и вычетом. 3) В случае, продажи жилой недвижимости вместо стандартного вычета, можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму произведенных расходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Важно знать, что если жилье приобретено после 1 января 2016 года и продано по цене ниже, чем 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога с продажи жилья доход будет учитываться в размере 70% от кадастровой цены. Можно ли компенсировать налог от продажи вычетом от покупки новой жилой недвижимости? Можно, если в одном календарном году гражданин продал недвижимость и купил новую, но при условии, что он не пользовался имущественным вычетом ранее. В таком случае, гражданин вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи жилой недвижимости на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья (Письмо Минфина от 11.02.2016 №03-04-05/7154). В каких случаях предоставляется имущественный вычет при приобретении недвижимости? Воспользовавшись имущественным вычетом, Вы можете вернуть часть расходов на: - непосредственное приобретение и строительство жилья (квартира, частный дом, комната, их доли); - приобретение земельного участка с расположенным на нем жилым домом или для строительства жилого дома; - расходы, связанные с отделкой/ремонтом жилья (если оно было приобретено у застройщика без отделки); - расходы по уплате процентов по целевым кредитам (ипотечным кредитам) на строительство или приобретение жилья. Кто может получить налоговый вычет? Претендовать на налоговый вычет имеют право только резиденты РФ, т.е. граждане России и те, кто постоянно живет в РФ, имея вид на жительство. При этом вычет на приобретение жилой недвижимости могут получить только те резиденты, которые отчисляют НДФЛ (подоходный налог) государству по ставке 13%. Имущественный вычет при приобретении недвижимости предоставляется каждому собственнику или на объект недвижимости? В случае, если жилой объект был приобретен после 1 января 2014 года в общую собственность, то каждый из собственников имеет право воспользоваться имущественным вычетом в сумме, не превышающей 2 млн.руб. на человека. Кто НЕ может получить налоговый вычет в виде возврата НДФЛ? Есть категории граждан России, которые не могут получить вычет при покупке жилья. К ним относятся: - Неработающие граждане, в т.ч. студенты и пенсионеры (про пенсионеров подробнее читайте ниже). - Лица, получающие доход от занятий народными промыслами и выигрышей, т.е. лица которые оплачивают НДФЛ по иной ставке нежели 13%. - Военные по суммам, полученным в рамках накопительно-ипотечной системы кредитования военнослужащих. - Сироты в возрасте до 24 лет, т.е. получившие жилье от государства. - Предприниматели, в случае, если у них нет доходов облагаемых по ставке 13%. - Граждане, если сделка купли-продажи совершена между родственниками. Таковыми родственниками признаются супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, братья, сестра, свояки, усыновленные, усыновители, попечители, опекаемые. - Гражданин-нерезидент, то есть гражданин РФ, находящийся в Российской Федерации менее 183 дней в течение последнего года. - Граждане, которые приобрели квартиру на средства материнского капитала, не могут получить вычет в части суммы маткапитала. С какого момента наступает право на вычет и можно возвращать налоги? 1. В случае долевого строительства, т.е. инвестирования в квартиру в строящемся доме право на вычет наступает, когда Вы получаете и подписываете акт приема-передачи квартиры. 2. Во всех остальных случаях возмездного приобретения права собственности на недвижимость для наступления права на вычет необходимо дождаться регистрации права собственности и получения вписки из ЕГРН 3. В случае несения иных расходов (ремонт, проценты и т.д.) с момента получения документов, подтверждающих затратную часть. При этом право на вычет возникает в том году, в котором Вы получили акт (1) или зарегистрировали право собственности (2), даже если документ датирован 31 декабря, Вы можете вернуть налоги за весь отчетный год. Есть ли срок давности для имущественного вычета по возврату НДФЛ? Нет, срока давности в части обращения за получением вычета нет. Ограничение существует на тот период, за который Вы возвращаете налоги, а не на срок, прошедший с момента покупки или строительства жилья. Следовательно, Вам надо подать декларацию в течение 3 лет с момента уплаты налогов, которые Вы собираетесь возвращать. В случае, если получение вычета растягивается на несколько лет (боле 3 лет), то ограничений на число этих лет нет. Имущественный вычет можно получить только один раз? Налоговый Кодекс ограничивает возможность многократного использования вычета при покупке жилья. При этом ограничения были изменены с 1 января 2014 года следующим образом: - Недвижимость приобретена до 1 января 2014 года. В данном случае, воспользоваться имущественным вычетом можно только один раз в жизни. При этом стоимость покупки и размер полученного вычета значения не имеют. - Недвижимость приобретена после 1 января 2014 года, при условии, что гражданин не воспользовались вычетом ранее. В таком случае, имущественным вычетом можно воспользоваться несколько раз, но максимальный размер вычета, который гражданин может получить за всю жизнь (без учета ипотечных процентов) строго ограничен и на текущий момент он равен 2 000 000 руб., Т.Е. вернуть можно не более 260 тыс.руб. оплаченного НДФЛ. Когда нужно подавать декларацию на возврат подоходного налога? В срок до 30 апреля года следующего за отчетным необходимо подать Декларацию 3-НДФЛ, если имеется обязанность по ее подаче, т.е. были совершены операции с недвижимостью и/или получены иные доходы физического лица. Те граждане, кто подают декларацию только для получения имущественного вычета, имеют право это сделать в любой день года, но не позднее трех лет с момента уплаты налогов, которые Вы собираетесь возвращать. Следует иметь ввиду, что необходимо каждый год заново подавать декларацию и справку 2-НДФЛ, однако документы, подтверждающие операцию с недвижимостью (договор купли – продажи и т.д.) можно не подавать снова. Может ли пенсионер получить имущественный вычет, если он не работает? Так как налог на доходы с пенсии не удерживается, пенсионеры, имеющие источником дохода только пенсию, в большинстве случаев не могут получить имущественный вычет при покупке жилья, за исключением возможности в определенных условиях перенести вычет на прошлые годы, предоставленной пенсионерам с 2012 года. Пенсионер имеет право перенести остаток имущественного вычета «на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов» (ст.220 НКРФ) Это означает, что то вне зависимости от того, когда была приобретена квартира, пенсионер может в большинстве случаев получить вычет (вернуть уплаченный налог) за 4 последних календарных года. При расчете имущественного вычета пенсионерам важно знать, что: - подавать документы на вычет можно не ранее окончания отчетного года, в котором была приобретена недвижимость. Например, если квартира приобретена в 2017 году, то подавать документы на вычет можно только в 2018 году (соответственно, вернуть налог можно будет за 2017-2014 годы); - нельзя получить вычет более чем 4 последних календарных года, Т.Е., если пенсионер вышел на пенсию 5 лет назад и с тех пор не работает, то получить имущественный вычет он не