В начале лета член комитета Совета Федерации по экономической политике Антон Беляков внес в Государственную думу проект закона об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью. Что ждать рынку и потребителю в случае, если это станет нормой? Итак, в настоящий момент Госдума может внести изменения в статью 8.1 части первой ГК и обязать нас все сделки с недвижимостью совершать с привлечением нотариуса. По мнению автора инициативы, такое требование снизит риски мошенничества на рынке и оградит незащищенные слои населения от неправомерных действий. Но так ли это? Какие риски снизятся? Как? Какие последствия реальны для рынка, если закон будет принят? Так уже точно было Стоит отметить, что данная законодательная инициатива — это повторение уже пройденного. На нашем рынке уже было обязательное участия нотариуса в сделках с недвижимостью. Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group, вспоминает: «Предполагаемые изменения вряд ли можно назвать нововведением. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью существовало вплоть до 1996 года. Таким образом, оно будет выглядеть возвратом к практике предыдущих лет. Однако важно отметить, что за прошедшее время в законодательстве, связанном со сделками с недвижимостью, произошли серьезные изменения. На данный момент ряд договоров (например, долгосрочная аренда) считаются заключенными с момента государственной регистрации. Таким образом, формально получается, что нотариус будет проверять удостоверение еще не заключенной сделки, что выглядит противоречиво. Сложный вопрос связан также и с договорами долевого участия (ДДУ), поскольку они, с одной стороны, не являются сделками с недвижимостью как таковой, с другой стороны, являются основанием, влекущим возникновение права собственности. Будут нужны дополнительные пояснения». Кроме того, стоит не забывать, что у нас и сейчас есть ряд сделок, где обязательно участие нотариуса. Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP, напоминает: «На сегодняшний день обязательное оформление у нотариуса требуется при регистрации сделок по отчуждению доли всей квартиры целиком, которая находится в общедолевой собственности всех членов семьи, а также если собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний ребенок. В других случаях для проведения сделки достаточно простой письменной формы и регистрации перехода права в Росреестре». А точно ли надо? Нотариальное заверение всех сделок на рынке, мягко скажем, вызывает удивление, так как есть сделки, где совершенно точно можно обойтись и без участия еще одного участника, причем недешевого. Так, Ольга Любомирова, руководитель юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, приводит уже существующий пример нецелесообразности: «До сих пор непонятно, зачем нам обязательный нотариат в сделках по распоряжению имуществом несовершеннолетних. Такую сделку нельзя провести без получения распоряжения органов опеки и попечительства, за деятельностью которых осуществляет надзор прокуратура. Все, кто когда-либо имел дело с органами опеки, знают, как непросто согласовать сделку». Елена Мищенко, и. о. руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения «НДВ-Недвижимость», сомневается в необходимости данного решения относительно ипотечных сделок: «Требование обязательного нотариата ипотечных сделок, существовавшее в 2000-х годах и впоследствии отмененное, было крайне неудобно для покупателей, приобретавших квартиру в ипотеку. Помимо дополнительных расходов на нотариуса, которые сегодня составили бы порядка 30 тысяч рублей, в качестве проблемного обстоятельства можно отметить сложную запись к нотариусу на сделку». Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», считает, что ДДУ явно можно исключить из перечня необходимых сделок для удостоверения, так как это однозначно застопорит весь процесс: «Уже сейчас в тех случаях, когда покупателю новой квартиры нужно оформить что-то у нотариуса, это означает потерю времени и необходимость стоять в очередях. Если же все ДДУ придется заключать в присутствии нотариуса, это потребует многократно увеличить количество представителей этой профессии. Кроме того, в работе девелоперов обман клиентов — событие исключительное. Если и существуют какие-то нарушения, то они никак не связаны с использованием подложных сведений или подделкой подписей, поэтому привлекать нотариусов к заверению договоров на первичном рынке неразумно». Приглашение же нотариуса на сделку застройщиком повысит его и так недешевые тарифы в 1,5 раза, и это будет компенсироваться в цене объекта. О снижении рисков Главная идея возможного возврата к прошлому — снижение вероятности обманов, то есть защита граждан от мошеннических схем или от превратностей судьбы, так как сделки могут разваливаться и без злого умысла. Но так ли это на самом деле? Действительно ли нотариус может решить все проблемы, а если не решить, то покрыть все риски и компенсировать их в случае неблагоприятных событий? Как отмечает Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК «САПСАН»: «Полностью исключить риски нельзя, так как на практике нередки случаи подделки подписи нотариуса. Кроме того, в законопроекте не регламентирована ответственность нотариусов в тех случаях, когда заверенная ими сделка впоследствии будет признана недействительной». Ольга Любомирова обращает внимание, что хоть деятельность нотариуса и подлежит обязательному страхованию, но минимальная сумма страховки — пять миллионов рублей — сумма, равная стоимости самой дешевой «однушки» в Москве. «И никто не может заставить нотариуса страховать свою ответственность на большую сумму. Даже то, что нотариус отвечает за причиненный имущественный вред всем своим имуществом, не гарантирует выплату всей стоимости утраченной квартиры. Для того, чтобы получить страховое возмещение, для начала придется доказать, что в случившемся есть вина нотариуса. Здесь важно понимать, что нотариус будет отвечать только за удостоверенную им сделку. Таким образом, если квартира изымается из-за незаконности ранее совершенных сделок, взыскать с нотариуса сумму ущерба не получится. Таким образом, от риска утраты права собственности нотариус не застрахует, а в случае утраты квартиры по его вине вряд ли возместит ущерб, в том числе за счет страховки», — разъясняет эксперт. Точно будет Единственное, что сразу всем понятно: обязательный нотариат удорожает сделки на рынке. Как сообщает Ольга Любомирова, сегодня минимальная стоимость сделки у нотариуса составляет 25 000 рублей. Эта сумма, причем, не входит в стоимость услуг агентства и является для участников сделки дополнительными расходами, в то время как составление договора в простой письменной форме обходится в 3000–5000 рублей либо вообще входит в стоимость услуг агентства. Ольга Славкина напоминает, что стоимость услуг нотариуса для сделок купли-продажи жилой недвижимости рассчитывается как 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 рублей. Но на рынке есть и другие ситуации. Например, апартаменты не относятся к жилой недвижимости, и на данный момент стоимость услуг нотариуса при оформлении их купли-продажи составляет 0,5% от стоимости объекта, указанной в договоре. При цене апартамента в 30 млн рублей нотариусу надо заплатить 150 тысяч рублей. Но и это не все. На рынке продаются и отдельные здания целиком. И тогда стоимость нотариального удостоверения сделки может составить при цене объекта, например, в 50 млн долларов — 250 тысяч долларов! И можно, конечно, отмахиваться от трат состоятельных людей, но коснется это всех. Затронет, как обращает внимание Михаил Ушаков, генеральный директор кадастрового предприятия «Компания ЮРГАЗ», и земельный рынок: «Сейчас обычные собственники, желающие продать свои шесть соток с домиком, сталкиваются с серьезными финансовыми вопросами. Например, дачникам из обычных СНТ и ДНТ, чтобы продать, зачастую приходится вызывать кадастровых инженеров для подготовки межевого плана участка и технического плана дома. А это порядка 10–15 тысяч рублей за каждый документ. Если же выяснится наложение или пересечение границ, придется потратиться и на урегулирование спора. Платить еще тысячи и нотариусу будет тем более странно, учитывая, насколько серьезно Росреестр подходит к регистрации перехода прав». Единственный плюс в этой чиновничьей затее можно разглядеть лишь в экономии времени. Анастасия Давыдова, юрисконсульт Savills в России, отмечает: «Безусловным плюсом нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости является срок регистрации — три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации заявления на осуществление государственной регистрации прав на основании нотариального удостоверения сделки, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме — в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов». Итак, риски не минимизируются, а платить придется больше. Надо ли такое новшество участникам рынка? Ответ, кажется, очевидным, тем более что если есть желание заплатить, то никто воспрепятствовать не может и сейчас.